昔日“明星项目”深陷烂尾困局，广西北海中院创新企业破产前端服务机制，让这个沉寂7年的大型商业综合体按下“重启键”——
盘活烂尾项目 修复城市“伤疤”
来源：人民法院报
沿着西南大道向东出发，在与湖北路交汇处，一栋外墙斑驳、钢筋裸露的高楼映入眼帘。
“整个项目总共9栋楼，这是其中的1号楼，原本计划用来开展酒店经营，但一直没建成。”广西壮族自治区北海市中级人民法院民二庭庭长叶萍遗憾道，“这里本该楼宇辉煌、客商盈门！”
叶萍所说的项目，是广西商贸重点项目、北海重点旅游项目——东盟国际商贸城项目。该项目于2013年9月动工建设，后因开发商资金链断裂停工，原定于2016年年底的交付变得遥遥无期。尚未建成的楼房如同一道伤疤，附在这座滨海旅游城市上，成为1500名业主心里的痛楚。
项目烂尾，如何盘活？开发商资不抵债，如何挽救？
对症下药，拨云见日。北海中院运用司法手段为“病危”企业“刮骨疗伤”，创新企业破产前端服务机制和破产审判府院联动靠前服务机制，以“复产+赋能+复工+办证”的流程强力推进开发商破产重整，沉寂7年的东盟国际商贸城项目终于按下“重启键”。
资金短缺，昔日“明星项目”深陷烂尾困局
在北海，鲜少有人不知道东盟国际商贸城这一辉煌一时的烂尾项目——9栋楼同时开工，眼看着房子拔地而起；9栋楼接连停工，最终仅有2号楼竣工交付。
“最初摊子铺得太大，资金一下没跟上，导致后续各项建设陷入停滞。”叶萍说。
东盟国际商贸城项目由北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）投资建设，位于城区中心位置，北通金滩、南至银滩，占地面积约116亩，总建筑面积约32万平方米，预计总投资18亿元，规划打造包括东盟特色步行街、小商品市场、公寓、酒店等在内的大型商贸综合体。
东盟国际商贸城项目地理位置优越，发展前景广阔。邓某也是被该项目吸引，从外地前往北海投资置业的购房户之一。2015年1月，邓某在东盟国际商贸城购置商铺和公寓共4套，支付购房款94.6万元。
然而，自2014年下半年起，东盟国际商贸城项目历经多次停工，原定于2016年年底竣工交付的承诺迟迟未兑现，昔日的“明星项目”深陷烂尾困局。经过漫长的等待，2020年1月，邓某等购房户诉至法院，湾春公司大部分资产被抵押，全部资产被查封，复工建设面临多重阻碍。
“东盟国际商贸城项目衍生的债务问题和民生问题体量庞大、矛盾复杂，经开发商自救及相关职能部门多方努力仍得不到有效解决，购房户多次到政府、政法委、法院等部门信访维权。”北海市房地产领域信访积案化解专项行动工作专班（以下简称北海房地产专班）工作人员陶贤进说。
北海房地产专班由北海市委政法委牵头组建，法院、住建局、自然资源局等单位参与其中，常态化研究无钱续建、无法融资、无力管理的“三无”问题楼盘处置问题。为挽救无钱续建、无法融资的东盟国际商贸城项目，北海房地产专班多次从政策层面协助湾春公司推动资产盘活处置，同时发动业主提前预交尾款开展自救，助力项目复工复产。
因续建收效甚微，仅有2号楼建成竣工并通过验收，于2020年5月作为家居建材专业卖场正式投入使用，但经营所得收益对于推进整个项目化债续建而言不过是杯水车薪。
府院联动靠前服务，打消开发商谈“破”色变顾虑
既没拿到房子，也难以拿回购房款，2023年3月，邓某以湾春公司不能清偿到期债务为由，向法院申请对湾春公司进行破产清算。
“经过调查和评估论证，我们发现湾春公司还有维持价值和再生希望，不应直接破产清算，破产重整更有利于债权债务的实质性兑现。”叶萍表示，经过释法答疑，邓某将申请变更为破产重整。
一开始，湾春公司十分排斥破产程序，坚持采取其他方法自救，或者进入破产程序后进行自主经营。经评估，湾春公司严重资不抵债，不具备自主经营的条件。
为打消湾春公司的顾虑，叶萍多次向其释明破产重整的法律程序和利害关系，并找来与湾春公司情况相似且已顺利破产重整的公司协助调解，引导湾春公司主动配合法院破产重整工作。
“项目处处需要用钱，公司融资压力很大，资金短缺的空子根本补不过来，导致债务‘雪球’越滚越大，破产重整给了公司一个减负重生的机会。”湾春公司总经理助理孙晓波说。
2023年4月20日，北海中院裁定受理对湾春公司的破产重整申请，并依法指定广西白武士重整管理有限公司（以下简称白武士公司）担任湾春公司管理人。
为解决以往问题楼盘进入司法程序后陷入再次处置难的窘境，北海中院灵活运用企业破产前端服务机制，广邀行业专家对东盟国际商贸城项目进行重新定位，与政府部门就盘活方案涉及的扶持政策、民生保障、医疗卫生资源、项目改造等问题进行研讨论证。
“北海游客群足够多，东盟国际商贸城项目体量够大，因地制宜采用旅游、旅居、颐养和康养的发展思路，我们有信心把东盟国际商贸城项目盘活。”白武士公司项目总经理王韬说。
经过前期实地考察和研讨论证，最终确定湾春公司破产重整盘活方案以康养为主题，同时保持2号楼既有的家居建材专业卖场业态暂不改变。
涅槃重生，以司法手段为“病危”企业“刮骨疗伤”
4个月解除房屋查封，5个月确定部分楼栋的续建投资人，6个月解除土地查封，10个月涂销部分楼栋的抵押登记……在北海中院指导下，白武士公司有序接管东盟国际商贸城项目，高效推进各项工作，为推动项目复工续建和交房办证排除障碍。
2024年3月28日，在众多债权人见证下，东盟国际商贸城项目复工仪式顺利举行。看着停工多年的大楼复工续建，谢小明等购房户喜上眉梢，期待续建工作顺利进行，让苦等多年的业主早日收房受益。
2024年4月23日，北海房地产专班举行集中发证活动，为包括东盟国际商贸城项目7名业主在内的6个项目2148名业主发放不动产权证。这一来之不易的成果让业主吃下了“定心丸”。
“买房是我们老百姓一生最大的事，满怀希望地掏空多年积蓄购买心仪的房子，终于在今天拿到了不动产权证，这对于我们这些苦等十年的业主来说真是一个天大的好消息。”接过红彤彤的不动产权证，谢小明终于卸下了压在心中多年的重担。
复工续建、交房办证是基础，盘活资产、救活企业才是重点和难点。
“之前处置问题楼盘主要是想方设法实现交房和办证，但从最大程度实现债权人权益方面考虑，最核心的工作反而在于怎么救活企业，怎样为企业赋能，让企业能够产生更大效益，最终才能实质性清偿债务。”北海中院副院长董新永说。
为高质量落实“保交楼、保民生、保稳定”工作，北海中院积极能动履职，充分发挥府院联动制度优势，主动对接北海房地产专班，加强与住建、自然资源、信访等职能部门紧密协作，联合出台便利管理人查询企业破产信息的制度文件，优化破产财产处置程序。设立广西首个企业破产前端服务中心，制定企业破产前端服务机制，推动企业破产前端服务与破产审判工作有机衔接。
2022年以来，北海中院积极推进6个问题楼盘进入破产重整程序，盘活资产33.14亿元，保障债权50.05亿元，2679户业主拿到不动产权证书，为人民群众安居乐业提供有力的司法服务和保障。
（原文作者：吴琪 童瑶）
